Infos für Mieter

1. DAS MIETRECHTSGESETZ
2. ANWENDUNGSBEREICH
3. MIETVERHÄLTNISSE
4. FRIESTEN
5. MIETOBJEKT
6. RECHTE UND PFLICHTEN DES MIETERS
7. MIETZINS UND BETRIEBSKOSTEN

1. DAS MIETRECHTSGESETZ

Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält einen sehr  weitreichenden Schutz des Mieters. Dies betrifft vor allem den Kündigungsschutz, Beschränkungen bei der Höhe des Mietzinses sowie den Schutz des Mietobjektes selbst. Fällt ein Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG, sind dessen Bestimmungen zwingend und können auch durch Vereinbarung nicht zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden. Unterschieden wird zwischen Vollanwendung des MRG, bei welcher alle Bestimmungen des MRG angewendet werden müssen, und der Teilanwendung des MRG, bei welcher nur Teilbestimmungen des MRG angewendet werden (Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetz).

In den Fällen, in denen die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes nicht anzuwenden sind, gelten die allgemeinen Bestimmungen des ABGB über Bestandverträge, d.h. über Miet- und Pachtverträge. Diese können, abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen, durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgeändert werden.

Fällt ein Mietvertrag in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, sei es in die Vollanwendung oder in die Teilanwendung, kann nicht vereinbart werden, das MRG nicht anzuwenden. Umgekehrt kann allerdings bei einer Teilanwendung oder Vollausnahme durchaus vereinbart werden, die inhaltlichen Bestimmungen des MRG dennoch anzuwenden.

Derjenige, der behauptet, dass das Mietrechtsgesetz nicht anzuwenden ist, muss dies auch beweisen.

2. ANWENDUNGSBEREICH MRG

Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten alle seine Bestimmungen in vollem Umfang und können durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter nicht zu Ungunsten des Mieters abgeändert werden.
Die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes gilt für die Miete

  • Von Wohnungen und Teilen von Wohnungen
  • Von Geschäftsräumen, nicht jedoch von Teilen von Geschäftsräumen
  • Von mitgemieteten Garagen und sonstigen Haus- und Grundflächen
  • Für Nutzungsverträge mit Genossenschaften nach Maßgabe des § 20 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)


Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetz
Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten alle Regelungen über den Eintritt bei Todesfall, über Befristungen und Kündigungsschutz sowie über „Altmietzins“ und Hauptmietzins bei Eintritt. Nicht angewendet werden hingegen die Bestimmungen über die Beschränkungen des Mietzinses sowie diejenigen über den Schutz des Mietobjektes selbst. Hier gelten die allgemeinen Vorschriften des ABGB über Miet- und Pachtverträge, diese können durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgeändert werden. Zu beachten sind aber Beschränkungen aus dem Konsumentenschutzgesetz.

Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetzes sind

  • Mietobjekte in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel nach dem 30.6.1953 neu errichtet worden sind (Datum der Baubewilligung)
  • Mietobjekte, die durch Dachbodenausbau oder Aufbau nach dem 31.12.2001 neu errichtet worden sind 

(Datum der Baubewilligung) und bei denen der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 bzw. bei Aufbauten nach dem 30.9.2006 abgeschlossen wurde

  • Unausgebaute Dachbodenräume, die mit der Vereinbarung vermietet werden, dass darin oder in einem an seiner Stelle errichteten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräume errichtet werden und bei denen der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde. Der Ausbau kann zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter erfolgen.
  • Mietobjekte, die durch Zubau nach dem 30.9.2006 neu errichtet worden sind (Datum der Baubewilligung)

  • Vermietete Wohnungseigentumsobjekte in Gebäuden, die nach dem 8.5.1945 neu errichtet wurden (Datum der Baubewilligung)

Für Mietobjekte in Gebäuden, die eine gemeinnützige Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet hat, gelten die in § 20 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz aufgezählten Bestimmungen des MRG.

Eine Sonderform der Teilausnahmen sind Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark. Ein Wirtschaftspark ist eine wirtschaftliche Einheit, die ausschließlich zu Geschäftszwecken, jedoch nicht überwiegend für Handelsbetriebe, genutzt wird. Ein Einkaufszentrum gilt daher beispielsweise nicht als Wirtschaftspark.

Vollausnahmen vom Mietrechtsgesetz
Völlig ausgenommen von der Anwendung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind

  • Vermietungen im Rahmen des Betriebes bestimmter Unternehmen, wie Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen
  • Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahme sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden
  • Dienstwohnungen
  • Geschäftsräume, die für maximal 6 Monate vermietet werden
  • Wohnungen der Kategorie A und B, die für maximal 6 Monate als Zweitwohnung wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsel vermietet werden
  • Die Vermietung von Zweitwohnungen zu Erholungszwecken oder im Zusammenhang mit der Freizeitgestaltung
  • Mietobjekte in einem Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen.

Räumlichkeiten, die nachträglich durch einen Dachbodenausbau geschaffen werden, zählen allerdings nicht dazu. Dies gilt für Verträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden. Für diesbezügliche Verträge, die vor dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden, gelten die Regeln über Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetz oder je nach Alter des Gebäudes, über die Vollanwendbarkeit.

Es sind die allgemeinen Bestimmungen des ABGB über Miet- und Pachtverträge anzuwenden, diese können durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter innerhalb der Grenzen des Konsumentenschutzgesetzes abgeändert werden.


3. MIETVERHÄLTNISSE


Abgrenzung Hauptmiete – Untermiete
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Unterscheidung zwischen Hauptmiete und Untermiete deshalb von grundlegender Bedeutung, weil die strengen Bestimmungen des MRG grundsätzlich nur für Hauptmietverträge, nicht jedoch für Untermietverträge gelten. Der Untermieter hat daher weniger Rechte als der Hauptmieter, allerdings hat er ebenfalls sowohl Kündigungs- als auch Preisschutz.

Hauptmiete
Im Vollanwendungsbereich des MRG liegt ein Hauptmietvertrag dann vor, wenn von folgenden Personen gemietet wird:

  • vom Eigentümer oder Fruchtnießer einer Liegenschaft
  • vom Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses
  • vom Wohnungseigentümer
  • vom Wohnungseigentumsbewerber

Untermiete
Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht ein Untermietvertrag dann, wenn von einer anderen als von einer als Hauptvermieter genannten Personen gemietet wird.

Verboten werden kann eine Untervermietung nur aus wichtigen Gründen, insbesondere in folgenden Fällen:

  • Gänzliche Untervermietung des Mietobjektes
  • Es wird ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins verlangt
  • Die Anzahl der Bewohner inklusive des Untermieters übersteigt die Anzahl der Wohnräume
  • Es besteht ein Grund zur Besorgnis, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören würde.

Wird ein Hauptmietvertrag aufgelöst, muss der Hauptmieter den Untermieter unverzüglich davon verständigen.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, kann das dem Hauptmieter zustehende Recht zur Untervermietung beschränkt werden oder ihm auch gar nicht erlaubt werden, unterzuvermieten.

Hauptmietverträge bei Verkauf des Mietobjektes
Wird das Mietobjekt verkauft, bleiben im Teilanwendungsbereich und Vollanwendungsbereich des MRG alle Hauptmietverträge bestehen. Enthält allerdings ein Hauptmietvertrag „Nebenabreden ungewöhnlichen Inhaltes“, ist der neue Eigentümer nur dann daran gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nicht dem MRG, kann der neue Eigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine alle unbefristeten Hauptmietverträge kündigen. Dies ist vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern von Bedeutung.

4. FRISTEN

Befristete Mietverträge und Kündigung
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG muss jede Vereinbarung über eine Befristung schriftlich erfolgen und von allen am Vertrag beteiligten Personen unterschrieben werden. Der Endtermin muss klar bestimmt werden. Werden keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten vereinbart (was auf Seite des Vermieters nur ganz eingeschränkt möglich ist), ist eine Vertragsauflösung vor Ablauf der vereinbarten Dauer nur aus ganz wenigen speziellen Gründen bzw. bei Wohnungen möglich.

Befristete Mietverträge über Wohnungen müssen mindestens drei Jahre dauern, darüber hinaus kann aber die Dauer frei gewählt werden. Die Befristungsdauer von Geschäftsräumen kann frei gewählt werden. Befristete Mietverträge können beliebig oft verlängert werden, bei Wohnungen jedoch immer nur wieder um mindestens drei Jahre, die Verlängerung muss ebenfalls schriftlich erfolgen.

Während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrages kann der Mieter einer Wohnung vorzeitig und ohne Angabe von Gründen kündigen, und zwar erstmals nach Ablauf eines Jahres und er muss das zum Monatsletzten und unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist tun. Die Kündigung muss schriftlich, jedoch seit 01.10.2006 nicht mehr gerichtlich erfolgen. Diese vorzeitige Kündigungsmöglichkeit gibt es für den Mieter von Geschäftsräumen nicht.

Räumt der Mieter am Ende der befristeten Mietdauer das Mietobjekt nicht, muss der Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf des Vertrages eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Wird der Endtermin vom Vermieter nicht geltend gemacht, erfolgt sowohl bei einem Erstvertrag als auch bei einem bereits schriftlich verlängerten Vertrag automatisch eine gesetzliche Verlängerung einmalig um drei Jahre. Während dieser Zeit kann allerdings der Mieter unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Die gesetzliche Verlängerung gilt für Wohnungen und für Geschäftsräume und unabhängig davon, auf welche Dauer der Vertrag ursprünglich befristet war. Macht der Vermieter auch nach Ablauf der dreijährigen gesetzlichen Verlängerung den Endtermin nicht geltend bzw. schließt er keine neue wirksame schriftliche Verlängerungsvereinbarung ab, wandelt sich der befristete Vertrag in einen unbefristeten Vertrag um.

Unterliegt ein Mietobjekt nicht dem MRG, bestehen keine besonderen Vorschriften über eine Befristung. Der Mietvertrag kann für eine beliebige Dauer abgeschlossen werden, ein allfälliger Endtermin kann frei bestimmt werden, eine vorzeitige Kündigung ist für den Mieter und für den Vermieter nur aus wichtigem Grund möglich. Wird das Vertragsverhältnis über den vereinbarten Endtermin stillschweigend weiter fortgesetzt, verlängert es sich jeweils um eine Zinszahlungsperiode und kann dann wiederum von jedem der beiden Vertragsparteien aufgelöst werden.

Unbefristete Mietverträge und Kündigung
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen, der bereits in der Kündigung angeführt und unverzüglich geltend gemacht werden muss. Die Kündigung muss gerichtlich erfolgen.

Als wichtiger Grund gilt insbesondere:

  • Zahlungsrückstand des Mieters von mindestens acht Tagen trotz Mahnung
  • Nichterbringen von vereinbarten Dienstleistungen durch den Mieter
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietobjektes durch den Mieter, besonders durch starke Vernachlässigung des Mietobjektes
  • Rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten des Mieters, durch das den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet wird
  • Strafbare Handlungen des Mieters gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit dem Vermieter oder im Haus wohnenden Personen gegenüber, wenn das nicht geringfügig ist
  • Gänzliche Weitergabe des Mietobjektes durch den Mieter an Dritte und in nächster Zeit kein dringender Bedarf des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen
  • Teilweise Weitergabe des Mietobjektes durch den Mieter an Dritte und unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
  • Tod des Wohnungsmieters und das Fehlen eintrittsberechtigter Personen mit dringendem Wohnbedürfnis
  • Nicht regelmäßige Benützung der Wohnung durch Mieter oder eintrittsberechtigte Personen zu dringenden Wohnbedürfnissen, Abwesenheit wegen Kur, zu Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen ist unerheblich
  • Nichtverwendung des Mietobjektes in vereinbarter oder gleichwertiger geschäftlicher Tätigkeit, zeitweilige Abwesenheit wegen Urlaub, Krankheit oder Kur ist unerheblich
  • Dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Kinder, Enkel oder Urenkel an einer Wohnung, und Interessensabwägung zugunsten des Vermieters
  • Eigenbedarf des Vermieters, seiner Abkömmlinge oder Eltern etc. an einer Wohnung oder Geschäftsräumen,  wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird, Interessensabwägung nicht notwendig
  • Dringender Bedarf an einer Dienstwohnung für Betriebsangehörige
  • Mietobjekt im Eigentum einer Gebietskörperschaft benötigt Mietobjekt zu Verwaltungszwecken, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Untermietverhältnis verletzt wichtige Interessen des Hauptmieters
  • Eintritt eines im Mietvertrag schriftlich vereinbarten und zulässigen Kündigungsgrundes, der für den Vermieter, eintrittsberechtigte Personen oder das Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist
  • Mietobjekt im Haus, für das bereits eine Abbruchbewilligung erteilt wurde, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Mietobjekt im Haus, für das Abbruch oder Umbau geplant ist, um ein neues Gebäude zu errichten, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Mietobjekt der Kategorie D, wenn Mieter sich weigert, Verbesserung auf Kosten des Vermieters zuzulassen oder selbst vorzunehmen und dem Mieter Ersatz beschafft wird

Die Vereinbarung weitergehender Kündungsgründe oder ein unbeschränktes Kündigungsrecht durch den Vermieter ist unzulässig.

Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen, jedoch immer schriftlich, kündigen. Eine gerichtliche Kündigung ist nicht erforderlich, aber möglich.

Unterliegt ein Mietobjekt nicht dem MRG, können sowohl der Mieter als auch der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen kündigen. Eine gerichtliche Kündigung ist nicht erforderlich, aber möglich.
 
Kündigungsfristen
Außer in den Fällen der vorzeitigen Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses durch den Mieter (Frist drei Monate) sowie die Auflösung eines unbefristeten Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (unverzüglich) durch den Vermieter gelten folgende Kündigungsfristen:

  • für Wohnungen: ein Monat bei monatlicher Bezahlung des Mietzinses, ansonsten drei Monate, immer zum Monatsletzten
  • für Geschäftsräume und andere Objekte: drei Monate, zum 31.3, 30.6., 30.9. und 31.12.
  • für allgemeine Pachtverträge: sechs Monate, zum 30.6. und 31.12.
  • für Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften: sechs Monate, zum 31.3. und 30.11.
  • für Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften: ein Jahr, zum 30.11.   

Dies gilt auch für den Fall, dass das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung kommt und im Vertrag nichts vereinbart ist.

Eine frühere einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses während laufender Kündigungsfrist durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ist möglich.

Verbotene Vereinbarungen in Mietverträgen
Im Vollanwendungsbereich des MRG sind folgende Vereinbarungen verboten und strafbar:

  • Zahlungen des neuen Mieters an den früheren Mieter oder Vermieter lediglich dafür, dass er das Mietobjekt überhaupt erhält
  • Zahlungen des neuen Mieters an den früheren Mieter oder Vermieter ohne gleichwertige Gegenleistung (verbotene Ablöse)
  • Zahlungen des Mieters an den Vermieter oder einen anderen für einen Kündigungsverzicht unter bestimmten Umständen
  • Überhöhte Zahlung für die Vermittlung
  • Zahlungen für die Erteilung von Aufträgen für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
  • Sonstige Vereinbarungen gegen die guten Sitten und ohne Zusammenhang mit dem Mietverhältnis

 

5. MIETOBJEKT

Erhaltungspflichten des Vermieters
Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür sorgen, dass das Haus, die Mietobjekte und die Gemeinschaftsanlagen im jeweils „ortsüblichen Standard“ erhalten werden. Erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner müssen beseitigt werden.

Die Erhaltungspflicht umfasst:

  • Erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
  • Erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Mietobjekte, wenn es sich
    • Um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt
    • Um die Beseitigung einer vom Mietobjekt oder von allgemeinen Teilen ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt
  • Um erforderliche Arbeiten handelt, um ein zu vermietendes Objekt in brauchbarem Zustand zu übergeben.
  • Erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Gemeinschaftsanlagen, wie

Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle Mieter für die gesamte Dauer ihres Mietverhältnisses auf die Benützung verzichten.

  • Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind
  • Energiesparende Maßnahmen
  • Die Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung

Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, treffen den Vermieter zwar besonders strenge gesetzliche Erhaltungspflichten nach dem ABGB, die allerdings durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter abgeändert werden können. Wurde nichts anderes vereinbart, muss der Vermieter auf seine Kosten das Mietobjekt in brauchbarem Zustand übergeben und in brauchbarem Zustand erhalten sowie die Mieter „in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören“. Er ist daher zur uneingeschränkten Erhaltung verpflichtet und muss nicht nur ernste Schäden beheben, erhebliche Gefahren für die Gesundheit beseitigen und die allgemeinen Teile des Hauses erhalten.
Aus der Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes kann sich aber Anderes ergeben.

Kosten der Erhaltungsarbeiten
Im Vollanwendungsbereich des MRG können die Kosten für die erforderlichen Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre, eines allenfalls zeitlich begrenzten erhöhten Hauptmietzinses und allfälliger Zuschüsse gezahlt werden.

Reichen diese Beträge nicht aus, um alle anstehenden Arbeiten durchzuführen, muss eine Reihung nach Dringlichkeit erfolgen. Immer zuerst müssen die sogenannten „privilegierten Arbeiten“ durchgeführt werden, und zwar ohne Rücksicht auf deren Wirtschaftlichkeit oder Finanzierbarkeit. Privilegierte Arbeiten sind solche,

  • die aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Auftrages vorzunehmen sind
  • die zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, notwendig sind
  • die zum Betrieb bestehender Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitärer Anlagen erforderlich sind.

Verbesserungspflichten des Vermieters
Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter nicht nur Erhaltungsarbeiten, sondern auch nützliche Verbesserungsarbeiten am Haus und an den Mietobjekten durchführen, wenn das im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist. Nützliche Arbeiten am Haus gehen denjenigen an den Mietobjekten vor. Verbesserungsarbeiten im Inneren eines Mietobjektes dürfen nur mit Zustimmung des Betroffenen durchgeführt werden.

Nützliche Verbesserungen sind:

  • Neuerrichtung und Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären Anlagen in normaler Ausstattung
  • Errichtung oder Ausgestaltung zeitgemäßer Gemeinschaftsanlagen in normaler Ausstattung, wie etwa Personenaufzüge, zentrale Waschküche oder Schutzraum vom Typ Grundschutz
  • Maßnahmen, die eine dem Stand der Technik entsprechende Schalldämmung bewirken, etwa bei Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken oder obersten Geschoßdecken
  • Anschluss an Fernwärmeversorgung
  • Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts im Inneren eines Mietobjektes
  • Umbau eines Mietobjektes, insbesondere eines solchen der Kategorie C und D in ein solches der Kategorie A oder B

Beantragt auch nur ein Mieter den Einbau eines Behindertenaufzuges, muss der Vermieter dies tun, wenn ihm das nach Interessensabwägung auch zumutbar ist.
Die Kosten für den Einbau und die Erhaltung muss derjenige Mieter zahlen, der den Einbau verlangt hat.

Kosten der Verbesserungsarbeiten
Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen nützliche Verbesserungsarbeiten entweder

  • aus den Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre und allfälliger Zuschüsse gezahlt werden und es muss sichergestellt sein, dass Erhaltungsarbeiten entweder gleichzeitig mit den Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden oder solche gar nicht erforderlich sind oder
  • die Zahlung derjenigen Kosten, die durch die Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre nicht gedeckt sind, werden von der Mehrheit der Mieter in einer schriftlichen Vereinbarung übernommen. Die übrigen Mieter  dürfen dabei durch die Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht übermäßig beeinträchtigt werden.

Die Kosten für den Einbau und die Erhaltung eines Behindertenaufzuges muss derjenige Mieter zahlen, der den Einbau verlangt hat.

Erhaltungspflichten des Mieters
Der Mieter muss das Mietobjekt und seine Einrichtungen in einer solchen Art warten und instand halten, dass die anderen Mieter und der Vermieter keinerlei Nachteile haben.  Insbesondere betrifft das die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen. Liegen in seinem Mietobjekt allerdings ernste Schäden des Hauses oder die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung, ist das Sache des Vermieters. Der Mieter muss jedoch ernste Schäden des Hauses sofort dem Vermieter melden, ansonsten kann von ihm ein Ersatz des Schadens gefordert werden.

Gerichtlicher Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
Führt der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten nicht durch, kann er dazu vom Gericht innerhalb angemessener Frist, längstens innerhalb eines Jahres, verpflichtet werden.

Beantragen kann einen derartigen gerichtlichen Auftrag

  • die Gemeinde, in der das Haus gelegen ist ein Hauptmieter des Hauses bezüglich folgender Erhaltungsarbeiten:
    • Erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
    • Erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Mietobjekte, wenn es sich
      • Um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt
      • Um die Beseitigung einer vom Mietobjekt ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt
  • Um erforderliche Arbeiten handelt, um ein zu vermietendes Objekt in brauchbarem Zustand zu übergeben.
  • Erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden

Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle Mieter für die gesamte Dauer ihres Mietverhältnisses auf die Benützung verzichten.

  • Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind
  • Die Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Die Mehrheit der Hauptmieter bezüglich folgender Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten:
  • Energiesparende Maßnahmen
  • Aller nützlicher Verbesserungsarbeiten

Kommt der Vermieter diesem gerichtlichen Auftrag nicht nach, kann ein Zwangsverwalter bestellt werden, der die erforderlichen Arbeiten durchführen lässt.

Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung können dem Vermieter nur dann gerichtlich aufgetragen werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.

Wird die Durchführung von „privilegierten Arbeiten“ aufgetragen, müssen diese in jedem Fall durchgeführt werden. Ist allerdings zur Finanzierung anderer Erhaltungsarbeiten eine Erhöhung des Mietzinses notwendig, muss der Antrag abgelehnt werden, wenn die Mehrheit der Mieter und der Vermieter dieser Erhaltungsarbeiten widerspricht.

Ausstattungskategorien
Im Vollanwendungsbereich des MRG werden für Wohnungen vier Ausstattungskategorien unterschieden:

Die Merkmale der Ausstattungskategorie A sind:

  • Brauchbarkeit
  • Nutzfläche mindestens 30 m2
  • Mindestens ein Zimmer
  • Küche oder Kochnische
  • Vorraum
  • WC im Inneren der Wohnung
  • Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) entsprechend dem zeitgemäßen Standard
  • Gemeinsame Wärmeversorgungsanlage bzw. Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung
  • Warmwasseraufbereitung

Die Merkmale der Ausstattungskategorie B sind wie die der Kategorie A, allerdings ohne Mindestnutzfläche, ohne spezielle Heizung und ohne Warmwasseraufbereitung, daher:

  • Brauchbarkeit
  • Mindestens ein Zimmer
  • Küche oder Kochnische
  • Vorraum
  • WC im Inneren der Wohnung
  • Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) entsprechend dem zeitgemäßen Standard

Die Merkmale der Ausstattungskategorie C sind:

  • Brauchbarkeit
  • WC im Inneren der Wohnung
  • Wasserentnahmestelle

Die Merkmale der Ausstattungskategorie D „brauchbar“ sind:

  • jede andere, aber zumindest brauchbare Wohnung

Die Merkmale der Ausstattungskategorie D „unbrauchbar“ sind:

  • Jede andere, auch unbrauchbare, Wohnung


Bei allen Kategorien kann ein fehlendes Ausstattungsmerkmal durch ein Merkmal einer höheren Kategorie ausgeglichen werden. Dies ist allerdings nicht möglich bei Fehlen einer zeitgemäßen Badegelegenheit sowie bei einem Gang-WC, das der Mieter gemeinsam mit anderen Mietern benützen muss sowie bei Unbrauchbarkeit.

Gemeinschaftsanlagen
Gemeinschaftsanlagen sind solche Teile des Hauses, die von jedem Mieter benützt werden können, sofern er bereit ist, sich an den anteiligen Betriebskosten zu beteiligen. Das sind etwa Personenaufzüge, Waschküchen etc. Die Kosten werden entsprechend dem Verhältnis der Nutzflächen der Objekte der Benützer bzw. nach Vereinbarung aller Benützer aufgeteilt. Können die Energiekosten den einzelnen Benützern zugeordnet werden, dürfen sie pauschaliert, etwa durch Münzautomaten, eingehoben werden.

Zusammenlegung von Wohnungen
Ebenfalls als nützliche Verbesserungsarbeit gilt im Vollanwendungsbereich des MRG, wenn zwei oder mehrere Wohnungen umgebaut und zusammengelegt werden. Das betrifft vor allem zwei oder mehrere Wohnungen der Kategorie D oder C, die auf einen höheren Standard gebracht werden.

Zusammenlegung von Nachbarwohnungen der Kategorie D
Wird im Vollanwendungsbereich des MRG eine Wohnung der Kategorie D frei und ist es baulich möglich, diese Wohnung mit einer Nachbarwohnung der Kategorie D zusammenzulegen und so umzubauen, dass eine Wohnung der Kategorie C mit einer Nutzfläche von bis zu 90 m2 entsteht, hat der Mieter einer Nachbarwohnung ein Recht darauf, die frei gewordene Wohnung dazu zu mieten. Der Umbau muss vom Mieter finanziert werden und er muss künftig einen Mietzins entsprechend der Kategorie C zahlen.

Will der Vermieter die freigewordene, nicht umgebaute Wohnung an einen anderen vermieten, muss er vorher dem Mieter der Nachbarwohnung mit eingeschriebenem Brief ein Angebot zur Zusammenlegung übermitteln, welches der Mieter innerhalb von 30 Tagen annehmen kann. Kommen mehrere Nachbarn in Frage, kann der Vermieter entscheiden, wem er zuerst anbietet. Diese Verpflichtung zum Angebot an die Nachbarn gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter selbst die frei gewordene Wohnung der Kategorie D in eine solche er Kategorie C, B oder A umbaut.

Will keiner der Mieter der Nachbarwohnungen seine Wohnung mit der freigewordenen Nachbarwohnung zusammenlegen, darf die freigewordene Wohnung an einen anderen vermietet werden. In diesem Hauptmietvertrag darf vereinbart werden, dass sich der Mieter bei Freiwerden einer Nachbarwohnung der Kategorie D zur Zusammenlegung und zum Umbau in eine Wohnung der Kategorie C sowie zur Bezahlung des entsprechend höheren Mietzinses verpflichtet. Tut er das nicht, ist das ein Kündigungsgrund.


Zerstörung des Mietobjektes
Wird ein Mietobjekt im Vollanwendungsbereich des MRG durch Zufall, wie Feuer, Blitzschlag, Überschwemmung etc. völlig oder zum Teil zerstört, muss der Vermieter das Objekt wiederherstellen, wenn dies baulich zulässig und möglich ist und wenn die Zahlungen der Versicherung ausreichen. Eigenes Vermögen muss der Vermieter nicht zur Verfügung stellen.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, ist der Vermieter nicht zur Wiederherstellung des Mietobjektes verpflichtet. Kommt es daher nicht zum Wiederaufbau, erlischt der Mietvertrag.

6. RECHTE UND PFLICHTEN DES MIETERS

Benützung des Mietobjektes
Der Hauptmieter ist berechtigt, das von ihm gemietete Objekt entsprechend dem Mietvertrag, der Hausordnung, dem Zweck des Mietvertrages und entsprechend dem Ortsgebrauch und der Verkehrssitten zu benützen. Daher sind auch übliche Beeinträchtigungen zu akzeptieren, sofern sie das ortsübliche Ausmaß nicht überschreiten.

Betreten des Mietobjektes durch den Vermieter
Der Hauptmieter muss zulassen, dass der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person das von ihm gemietete Objekt betritt, wenn das aus wichtigen Gründen notwendig ist. Die Interessen des Mieters müssen dabei aber entsprechend der Wichtigkeit des Grundes berücksichtigt werden.

Darüber hinaus muss der Mieter die vorübergehende Benützung des und auch Veränderungen an dem von ihm gemieteten Objekt zulassen, wenn dies

  • zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses notwendig ist
  • zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder eines Mietobjektes notwendig oder zweckmäßig ist
  • zur Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung, die von einem Mietobjekt ausgeht, notwendig,  zweckmäßig und zumutbar ist
  • zur Durchführung von Verbesserungen in einem anderen Mietobjekt notwendig, zweckmäßig und zumutbar ist

Alle diese Arbeiten müssen so durchgeführt werden, dass der Mieter möglichst wenig beeinträchtigt wird. Für wesentliche Beeinträchtigungen muss der Mieter angemessen entschädigt werden, und zwar entweder vom Vermieter oder von einem anderen Mieter, wenn dieser die Arbeiten durchführt.

Veränderungen am Mietobjekt durch den Mieter
Grundsätzlich muss zwischen wesentlichen und unwesentlichen Veränderungen unterschieden werden. Für unwesentliche Verbesserungen ist keine Genehmigung erforderlich, sie können einfach gemacht werden. Darunter fällt etwa die Erneuerung von Tapeten oder Fußbodenbelägen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter wesentliche Veränderungen genehmigen bevor sie durchgeführt werden dürfen. Lehnt er nicht innerhalb von zwei Monaten ab oder äußert er sich gar nicht, gilt das als Zustimmung und die Arbeiten können vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Bewilligungen durchgeführt werden. Wird die Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt, droht dem Mieter eine Besitzstörungsklage.

Der Vermieter muss den ihm angezeigten Veränderungen zustimmen, wenn

  • sie dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen
  • sie der Übung des Verkehrs entsprechen
  • sie einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen
  • eine einwandfreie Ausführung gewährleistet ist
  • die Kosten vom Hauptmieter getragen werden
  • keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu befürchten ist
  • durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses erfolgt
  • sie keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt dass die angezeigten Veränderungen der Übung des Verkehrs entsprechen und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen, gilt als erfüllt bei
  • der Errichtung oder Umgestaltung, entsprechend den Erfordernissen der Haushaltsführung, von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen
  • Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches
  • Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden
  • Einleitung eines Telefonanschlusses
  • Der Anbringung von Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie Multimediadienste.

Bei allen anderen Veränderungen kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass diese bei Rückgabe des Mietobjektes wieder entfernt werden.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, müssen Veränderungen, wenn nichts anderes vereinbart, bei Rückgabe des gemieteten Objektes wieder entfernt werden. Die Vornahme wesentlicher Veränderungen ist ohne Zustimmung des Vermieters überhaupt nicht erlaubt.

Ersatz der Kosten für Investitionen
Hat ein Mieter einer Wohnung in den letzten 20 Jahren Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung des Mietobjektes gemacht und wird das Mietverhältnis beendet, kann er im Vollanwendungsbereich des MRG vom Vermieter den Ersatz dieser Aufwendungen, vermindert um eine jährliche Abschreibung, fordern. Die Abschreibung beträgt je nach Art der Investition entweder ein Zehntel oder ein Zwanzigstel. Dies gilt jedoch nur dann, wenn diese Investitionen über die Mitdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind und nur für Investitionen in Wohnungen, nicht jedoch in Geschäftsräumen. Gleiches gilt, wenn der Mieter derartige Investitionen einem Vormieter oder dem Vermieter abgelöst hat.

Es steht jedoch kein Ersatz dieser Investitionskosten zu, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Investition berechtigterweise verweigert oder diese Zustimmung nur unter der Bedingung gegeben hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wieder herzustellen.

Um einen Kostenersatz für Investitionen zu erhalten, muss der bisherige Mieter die entsprechenden Rechnungen vorlegen, die Höhe seiner Forderungen genau beziffern und seinen Anspruch schriftlich anmelden. Die Frist dafür beträgt

  • bei einvernehmlicher Auflösung des Mietvertrages spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung
  • bei Kündigung durch den Hauptmieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Kündigung an den Vermieter
  • in allen anderen Fällen innerhalb von zwei Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels. Wird das Mietobjekt früher zurückgegeben, dann spätestens bei der Rückgabe.

Werden diese Fristen nicht eingehalten, geht der Anspruch auf Kostenersatz nach dem MRG verloren.

Die Kosten für folgende Investitionen sind unter den genannten Voraussetzungen zu ersetzen:

  • Errichtung oder Umgestaltung, entsprechend den Erfordernissen der Haushaltsführung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung
  • Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers
  • Die Vereinigung und die Umgestaltung der Wohnung mit der zur Zumietung angebotenen Nachbarwohnung
  • Die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Ausführung
  • Andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG oder handelt es sich um Investitionen in Geschäftsräume, kann nur der Ersatz solcher Investitionen gefordert werden, die notwendig oder nützlich sind und die dem Vermieter objektiv und subjektiv nutzen.

Abtretung des Mietrechtes
Wenn im Vollanwendungsbereich des MRG der Hauptmieter aus einer Wohnung auszieht, darf er sein Mietrecht

  • seinem Ehegatten, nicht jedoch seinem Lebensgefährten,
  • seinen Verwandten in gerader Linie, das sind Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder etc.
  • seinen Adoptivkindern
  • seinen Geschwistern

   abtreten, wenn

  • der Ehegatte, die Verwandten in gerader Linie oder Adoptivkinder mindestens die letzten zwei Jahre oder
  • Die Geschwister mindestens die letzten fünf Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. Ist die vorgesehene Zeitdauer noch nicht erreicht, kann der Hauptmieter das Mietrecht trotzdem abtreten, wenn einer der genannten Angehörigen gemeinsam mit dem Hauptmieter in die Wohnung eingezogen ist. Für den Ehegatten gilt das Gleiche, wenn er seit der Heirat in der Wohnung wohnt und für Kinder, wenn sie seit ihrer Geburt in der Wohnung wohnen.


Sowohl der bisherige Hauptmieter als auch der in das Mietrecht eintretende Angehörige müssen unverzüglich den Vermieter über die Abtretung informieren. Eine Zustimmung des Vermieters ist nicht erforderlich, der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes. Es muss auch kein neuer schriftlicher Mietvertrag ausgestellt werden. Wichtige Voraussetzung ist das dauerhafte Verlassen der Wohnung durch den bisherigen Hauptmieter.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, ist eine Abtretung von Mietrechten immer nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Eintritt im Todesfall
Grundsätzlich wird ein Mietvertrag weder durch den Tod des Mieters noch durch den Tod des Vermieters aufgelöst. Bis zur Einantwortung stehen der Verlassenschaft die Mietrechte zu, mit der Einantworteung tritt der Erbe kraft Gesetz in das Mietrecht ein.

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG geht das Mietrecht allerdings nur auf ganz bestimmte eintrittsberechtigte Personen über, die nicht gleichzeitig auch Erben sein müssen. Diese eintrittsberechtigten Personen werden nur dann nicht Mieter, wenn sie das dem Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters bekanntgeben. Tun sie das nicht, werden sie kraft Gesetzes zum Hauptmieter und haften etwa für allfällige Mietzinsrückstände des Verstorbenen solidarisch mit den Erben. Treten die eintrittsberechtigten Personen nicht in das Mietverhältnis ein, werden die Erben zum Hauptmieter.

Haben eintrittsberechtigte Personen ein dringendes Wohnbedürfnis und haben sie unmittelbar vor dem Tod des Hauptmieters mit diesem im gemeinsamen Haushalt gelebt, können folgende Personen in den Mietvertrag eintreten:

  • der Ehegatte
  • der Lebensgefährte
  • Verwandte in gerader Linie, das sind Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder etc.
  • Adoptivkinder
  • Geschwister

Bei den genannten Personen gibt es keine Reihenfolge, sind mehrere davon eintrittsberechtigt, treten sie gemeinsam in den Mietvertrag ein.

7. MIETZINS UND BETRIEBSKOSTEN

Allgemeines zum Mietzins
Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es verschiedene Arten der Berechnung des Mietzinses:

  • ein angemessener Hauptmietzins
  • ein Richtwertmietzins
  • ein Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D
  • ein verminderter Hauptmietzins infolge Befristung
  • ein „Wertbeständiger“ Mietzins (Altmietzins, etwa der „Friedenskronzins“)
  • sonstige "Altmietzinse" (z.B. Kategoriezins)
  • ein Mietzins aufgrund förderungsrechtlicher Vorschriften

Der Mietzins setzt sich zusammen aus

  • dem Hauptmietzins
  • den anteiligen Betriebskosten, den anteiligen öffentlichen Abgaben sowie den anteiligen allfälligen besonderen Aufwendungen
  • dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen
  • der Umsatzsteuer

Der Mietzins muss am 1. eines jeden Kalendermonats im vorhinein bezahlt werden, der Mieter darf das von sich aus nicht abändern. Allerdings sind andere Vereinbarungen mit dem Vermieter zulässig. Ebenfalls vereinbart werden kann ein Pauschalmietzins.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, kann der Mietzins sowie seine Fälligkeit frei vereinbart werden. Die Höhe des frei vereinbarten Mietzinses unterliegt den Marktverhältnissen und bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage. Die Grenze liegt etwa bei Sittenwidrigkeit, Irreführung, List, Zwang, Drohung, Wucher etc.

Angemessener Hauptmietzins
Die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses ist oft nur unwesentlich geringer als der freie Mietzins, kann jedoch über Antrag des Mieters von der Schlichtungsstelle oder dem Gericht überprüft und allenfalls herabgesetzt werden. Die Kriterien für die Angemessenheit sind Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Objektes.

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann ein angemessener Hauptmietzins verlangt werden für:

  • Vermietung von Geschäftsräumen
  • Mietobjekte in einem Gebäude, das nach dem 8.5.1945 neu errichtet wurde (Datum der Baubewilligung)
  • Mietobjekte, die nach dem 8.5.1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden (Datum der Baubewilligung)
  • Mietobjekt in einem denkmalgeschützten Gebäude, wenn der Vermieter zu dessen Erhaltung nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat
  • Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von über 130 m2, wenn die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters oder einer nicht eintrittsberechtigten Person wieder vermietet wird. Diese Frist beträgt 18 Monate, wenn der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführt.
  • Ein unbefristetes Mietverhältnis, das bereits ein Jahr dauert und nunmehr die Höhe des Hauptmietzinses schriftlich vereinbart wird.
  • Standardanhebung einer Wohnung der ursprünglichen Kategorie B, C oder D auf A, B oder C nach dem 31.12.1967 und vor dem 1.10.1993 bzw. durch Zusammenlegung unter bestimmten weiteren Voraussetzungen.


Kategoriemietzins
Für Hauptmietverträge über Wohnungen, die zwischen dem 1.1.1982 und dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gelten im Vollanwendungsbereich des MRG derzeit (Stand 01.09.2008) folgende wertgesicherte Kategoriebeträge pro m2 Nutzfläche und Monat, soferne nicht ein angemessener Mietzins vereinbart werden konnte:

  • Kategorie A: € 3,08
  • Kategorie B: € 2,31
  • Kategorie C: € 1,54
  • Kategorie D „brauchbar“: € 1,54
  • Kategorie D „unbrauchbar“: € 0,77

Für Hauptmietverträge für Wohnungen, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gilt im Vollanwendungsbereich des MRG der Kategoriemietzins nur für die Kategorie D, für die Kategorien A, B und C gilt der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins.

Richtwertmietzins
Der Richtwertmietzins ist ein angemessener Hauptmietzins, allerdings mit einem feststehenden Ausgangswert, dem Richtwert. Dieser Richtwert wurde pro Bundesland für die mietrechtliche Normwohnung festgelegt, zur Ermittlung des Richtwertmietzinses wird dieser Richtwert mit Zu- und Abschlägen versehen. Nach oben hin ist der Richtwertmietzins begrenzt durch die Angemessenheit und nach unten hin durch den Kategoriemietzins.

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird ein Richtwertmietzins vereinbart für:

  • Vermietung von Wohnungen der Kategorie A, B oder C ab dem 1.3.1994 und das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde vor dem 9.5.1945 geschaffen, die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses ist aber nicht zulässig.
  • Bei Abtretung von Mietrechten oder bei Eintritt im Todesfall jedoch mit betraglichen Obergrenzen.


„Wertbeständiger Mietzins“ - „Altmietzins“
Bei Hauptmietverträgen, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, darf der Mietzins pro m2 Nutzfläche und Monat durch Erklärung (Forderungsschreiben des Vermieters) wie folgt eingehoben werden:

  • Wohnungen der Kategorie A und Geschäftsräume:  € 2,04
  • Wohnungen der Kategorie B: € 1,54
  • Wohnungen der Kategorie C oder D „brauchbar“:  € 1,03
  • Wohnung der Kategorie D „unbrauchbar“: € 0,77

wenn der bisherige Mietzins unter diesen Beträgen liegt.
Entscheidend ist der Ausstattungsstandard zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorie D
Im Vollanwendungsbereich des MRG beträgt, mit wenigen Ausnahmen, der höchstzulässige Hauptmietzins für Wohnungen der Kategorie D pro m2 Nutzfläche und Monat:

  • Wohnungen in brauchbarem Zustand: € 1,54
  • Wohnungen in unbrauchbarem Zustand: € 0,77


Zeitlich erhöhter Mietzins
Zur Deckung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie von geförderten Sanierungsmaßnahmen darf ein Richtwertmietzins, ein Mietzins für eine Kategorie D-Wohnung und ein reduzierter Mietzins aufgrund einer Befristung auf den angemessenen Hauptmietzins angehoben werden, wenn

  • eine schriftlichen Vereinbarung zwischen allen Mietern und dem Vermieter vorliegt
      • über das Ausmaß der Erhöhung
      • über den Zeitraum der Erhöhung
    • das Mietverhältnis seit mindestens sechs Monate besteht.


Verminderter Mietzins bei Befristung
Wird ein Haupt- oder Untermietvertrag befristet abgeschlossen, muss im Vollanwendungsbereich des MRG der Hauptmietzins immer verringert werden. Diese Reduzierung beträgt 25% vom höchst zulässigen Mietzins und gilt dann nicht mehr, wenn der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt wird.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, muss kein Abschlag bei einem befristeten Mietvertrag gewährt werden.

Keine Anhebung des Mietzinses erlaubt
Erfolgt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein Eintritt in das Mietrecht durch sg. „privilegierte Eintrittsberechtigte“, das heißt

  • durch Ehegatten im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen,
  • durch Lebensgefährten nur im Fall des Eintritts von Todes wegen,
  • durch minderjährige Kinder im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen, darf der Mietzins nicht erhöht werden.


Anhebung des Mietzinses erlaubt
Erfolgt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein Eintritt in das Mietrecht im Fall der Abtretung oder des Eintritts von Todes wegen

  • durch volljährige Verwandte in gerader Linie, das sind Eltern, volljährige Kinder etc,
  • durch Geschwister
  • durch sonstige nicht privilegierte Eintrittsberechtigte bei Wegfall privilegierter Eintrittsberechtigter

kann der Mietzins erhöht werden. Gleichfalls ist das bei Eintritt von minderjährigen Kindern zum Zeitpunkt möglich, zu dem sie volljährig werden.

Weitere Voraussetzungen sind:

  • Das ursprüngliche Mietverhältnis muss vor dem 1.3.1994 begonnen haben.
  • Der bisherige Hauptmietzins ist niedriger als jener, der im Eintrittsfall höchst zulässig ist.
  • Der Vermieter muss eine berechtigte Ablöseforderung des Eintretenden bezahlen.

Liegen diese Voraussetzungen vor, darf der Mietzins angehoben werden und der Richtwertmietzins, jedoch höchstens monatlich € 3,08 pro m2 Nutzfläche und bei Wohnungen der Kategorie „D unbrauchbar“ höchstens € 0,77  pro m2 Nutzfläche verlangt werden. Die Anhebung muss dem eintretenden Mieter ein Monat vor der erstmaligen Vorschreibung mitgeteilt werden.

Wertsicherung
In der Regel wird die Wertsicherung der Hauptmietzinse ausdrücklich vereinbart. Das bedeutet, dass die Mietzinse entsprechend des von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindexes angehoben werden. Beim Richtwertmietzins wird auch oft an die gesetzliche Wertsicherung des Richtwertes angeknüpft. Durch das jüngste Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (MILG) wird der Richtwert nicht wie bisher nach dem Dezember-Wert des Verbraucherpreisindexes des Vorjahres, sondern nach dem Durchschnitt des Vorjahres berechnet und gesetzlich festgelegt.

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss eine derartige Wertsicherung schriftlich vereinbart werden und darf nicht rückwirkend verrechnet werden. Eine Anhebung des Hauptmietzinses darf erst nach Wirksamwerden der Indexveränderung erfolgen und muss dem Mieter spätestens 14 Tage vor der erstmaligen Verrechnung des erhöhten Mietzinses schriftlich mitgeteilt werden.

Hauptmietzinsabrechnung
Bis spätestens 30.6. eines jeden Kalenderjahres muss der Vermieter den Mietern eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben erstellen und an einer geeigneten Stelle im Haus allen Mietern zur Einsichtnahme auflegen. Die Abrechnung muss in einer übersichtlichen und für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbaren Form erfolgen. Eine Übersendung an jeden einzelnen Mieter ist nicht erforderlich. Die Mieter können in die Belege einsehen und auf ihre Kosten Kopien anfertigen lassen.

Weist diese Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben einen Überschuss aus, bildet dies die „Hauptmietzinsreserve“. Überwiegen die Ausgaben, ist dies der „Mietzinsabgang“.

Untermietzins
Im Vollanwendungsbereich des MRG darf bei gänzlicher Untervermietung der Untermietzins betragen:

  • den Hauptmietzins, den der Untervermieter zahlt, mit einem Zuschlag von maximal 50 %
  • sonstige Mietzinsbestandteile, wie Betriebskosten
  • Umsatzsteuer
  • Angemessenes Entgelt für die vom Untervermieter durchgeführten Aufwendungen für Verbesserungen, wenn sie für den Untervermieter objektiv nützlich sind
  • Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungen

Bei nur teilweiser Untervermietung muss der Untermietzins dem untervermieteten Teil entsprechen.

Bei einem befristeten Untermietvertrag vermindert sich der zulässige Untermietzins um 25 %. Wird ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, entfällt diese Reduzierung.

Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, muss kein Abschlag bei einem befristeten Untermietvertrag gewährt werden.

Betriebskosten
Jeder Mieter hat einen Anteil an den Gesamtkosten entsprechend der Nutzfläche des von ihm gemieteten Objektes zu zahlen. Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des gemieteten Objektes zur Nutzfläche aller Mietobjekte.

Die Nutzfläche wird nach dem Naturmaß berechnet und ist die Bodenfläche eines Mietobjektes abzüglich der Wandstärke. Keine Nutzfläche und daher in die Berechnung nicht einzubeziehen sind Keller, Dachbodenabteile, Treppen, Balkone und Terrassen. Verändert sich die Nutzfläche in einem Mietobjekt aufgrund baulicher Maßnahmen durch den Mieter, wird das bis zur Beendigung des Mietvertrages nicht berücksichtigt.

Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen den Mietern folgende Kosten als Betriebskosten anteilig weiterverrechnet werden:

  • Wasser- und Abwassergebühren inkl. Wartungsgebühren
  • Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Rauchfangkehrerkosten
  • Kanalräumungskosten
  • Müllabfuhr
  • Schädlingsbekämpfungskosten
  • Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
  • Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung. Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt.
  • Kosten der Verwaltung
  • Hausbetreuungskosten (externe Hausbetreuung oder Hausbesorger nach dem alten Hausbesorgergesetz)  Bezüglich einzelner bestimmter Aufwendungen besteht die Möglichkeit, eine Aufteilung nach Verbraucheranteilen vorzunehmen.


Betriebskostenabrechnung
In der Regel werden die Betriebskosten pauschal eingehoben, eine monatliche Einzelvorschreibung ist allerdings möglich.

Bei der Pauschalverrechnung wird den Mietern jährlich ein monatlich gleichbleibender Betrag vorgeschrieben. Bis spätestens 30.6. eines jeden Kalenderjahres muss der Vermieter den Mietern eine Abrechnung der Betriebskosten des Vorjahres erstellen und an einer geeigneten Stelle im Haus allen Mietern zur Einsichtnahme auflegen. Die Aufstellung muss in einer übersichtlichen und für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbaren Form erfolgen. Eine Übersendung an jeden einzelnen Mieter ist nicht erforderlich. Die Mieter können in die Belege einsehen und auf ihre Kosten Kopien anfertigen lassen.

Das neue monaltliche Akonto wird auf Basis der vorangegangenen Jahresabrechnung ermittelt und darf diesen Betrag um 10 % übersteigen.

Weist die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben aus, muss dies den Mietern bis zum übernächsten Zinsfälligkeitstermin (zB Datum der Abrechnung 30. 6., Rückzahlung spätestens 1.8.) zurückerstattet werden. Weist die Abrechnung einen Abgang auf, muss bis zu diesem Zeitpunkt eine Nachzahlung eingefordert werden.

Kosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
Wird im Vollanwendungsbereich des MRG eine Wohnung „möbliert“, das heißt mit Einrichtungsgegenständen, vermietet oder untervermietet, darf dafür ein angemessenes Entgelt verlangt werden. Dies richtet sich nach der Amortisationsquote und einem angemessenen Gewinn des Vermieters. Die Amortisationsquote ist der Wiederbeschaffungswert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wobei die voraussichtliche Restnutzungsdauer in die Berechnung miteinbezogen wird.

Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, kann der Betrag für mitvermietete Einrichtungsgegenstände frei vereinbart werden.

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