Infos für Käufer

1. DAS WOHNUNGSEIGENTUMGESETZ (WEG)
2. WOHNUNGSEIGENTUM
3. WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKT
4.  EIGENTUMERGEMEINSCHAFT UND VERWALTER
5.  VERWALTUNG DER LIEGENSCHAFT
6. GRUNDBUCH

 

1. DAS WOHNUNGSEIGENTUMGESETZ (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die besondere Rechtsform des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum bedeutet einerseits das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht über ein Wohnungseigentumsobjekt zu haben und ist gleichzeitig das Miteigentum an der Liegenschaft, auf der sich das Wohnungseigentumsobjekt befindet.

Wohnungseigentümer ist derjenige, der diese Rechte bereits besitzt, Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem die Einräumung von Wohnungseigentum schriftlich zugesagt wurde.

An folgenden Objekten kann Wohnungseigentum begründet werden:

  • An selbständigen Wohnungen, auch Reihenhäuser
  • An sonstigen selbständigen Räumlichkeiten mit erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage
  • An Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge, das sind deutlich abgegrenzte Flächen ausschließlich zum Abstellen von
  • Kfz, in einem Gebäude oder im Freien

Zubehör-Wohnungseigentum ist mit dem Wohnungseigentum verbunden, davon baulich aber getrennt, und berechtigt zur ausschließlichen Nutzung von z.B. Kellerräumen, Dachbodenräumen, Hausgärten oder Lagerplätzen.

Wohnungseigentumsorganisator ist derjenige, der entweder Eigentümer oder außerbücherlicher Erwerber der Liegenschaft ist sowie derjenige, der das Bauvorhaben organisatorisch abwickelt oder verantwortlich daran beteiligt ist. Das können bei einem Bauvorhaben durchaus auch mehrere Personen sein.


2. WOHNUNGSEIGENTUM


Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum
Wohnungseigentum kann nur an einem wohnungseigentumstauglichen Objekt begründet werden, an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist das nicht möglich. Die Begründung von Wohnungseigentum muss für alle Objekte einer Liegenschaft gemeinsam erfolgen. Die Neuschaffung von „Mischhäusern“, d.h. auf derselben Liegenschaft besteht Wohnungseigentum und schlichtes Miteigentum gleichzeitig, ist seit 1.7.2002 nicht mehr zulässig. Zu diesem Zeitpunkt existierende „Gemischte Anlage“ können bestehen bleiben, jedoch muss bei Begründung von weiterem Wohnungseigentum dies für alle Objekte gemeinsam erfolgen.

Die Wohnungseigentumsbegründung ist möglich durch:

  • schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer durch einen Wohnungseigentumsvertrag
  • gerichtliche Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechtes, wenn der Wohnungseigentumsorganisator nach Bauende nicht in angemessener Frist den Antrag auf Einverleibung stellt
  • gerichtliche Entscheidung über die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft - Teilungsklage
  • gerichtliche Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse

Jeder Miteigentümer erwirbt einen Mindestanteil, der im Nutzwertgutachten festgelegt wird. Haben zwei Personen je einen halben Mindestanteil, können sie gemeinsam als Eigentümerpartnerschaft Wohnungseigentum erwerben. Das Recht des Wohnungseigentums selbst entsteht allerdings immer erst im Zeitpunkt der Einverleibung ins Grundbuch.

Wird an einem Mietobjekt Wohnungseigentum begründet, ist Vermieter nunmehr der Wohnungseigentümer. Eigentum an einem Kfz-Abstellplatz kann in den ersten drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums nur von jemandem erworben werden, der gleichzeitig auch Eigentümer einer Wohnung oder eines selbständigen Geschäftsraumes der Liegenschaft ist. Diese Personen können allerdings auch mehrere Abstellplätze erwerben, jedoch nur dann, wenn die Zahl der Abstellplätze größer ist als die Zahl der Wohnungen und Geschäftsräume. Berücksichtigt wird dabei der schriftliche Verzicht eines Wohnungseigentümers auf seinen Abstellplatz. Nach Ablauf der dreijährigen Frist können Kfz-Abstellplätze auch von anderen Personen erworben werden. 

Eigentümerpartnerschaft
Eine Eigentümerpartnerschaft besteht aus zwei natürlichen Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Objektes sind. Es gibt keinerlei Bedingungen, in welcher Verbindung diese beiden Personen stehen müssen. Zur Begründung einer Eigentümerpartnerschaft muss jeder der beiden Partner Eigentümer eines halben Mindestanteiles an der Liegenschaft sein, die Belastungen ihrer Anteile müssen gleich sein. Solange die Eigentümerpartnerschaft besteht, dürfen ihre beiden halben Mindestanteile nicht getrennt werden, will ein Partner seinen halben Mindestanteil verkaufen, ist dazu die Zustimmung des anderen Partners notwendig. Die beiden halben Mindestanteile dürfen nur gemeinsam beschränkt, belastet oder exekutiert werden.

Die Eigentümerpartner haften für alle Schulden aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum zu ungeteilter Hand, d.h. jeder der beiden für die gesamten Schulden. Über das gemeinsame Wohnungseigentum und über die Nutzung des Objektes dürfen sie nur gemeinsam verfügen. Ihre Rechte in der Eigentümergemeinschaft stehen den Partnern nur gemeinsam zu.

Eine Eigentümerpartnerschaft kann beendet werden durch

  • Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft durch einen der beiden Partner - Teilungsklage
  • Tod eines der Partner
  • Zwangsversteigerung des gesamten Mindestanteils
  • Einvernehmliche Beendigung durch Übertragung des gesamten Mindestanteils an einen anderen oder durch Überlassung des halben Mindestanteils an den anderen Partner

Eine Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft  (Teilungsklage) kann zwischen den beiden Partnern schriftlich für drei Jahre ausgeschlossen werden, dieser Ausschluss kann schriftlich beliebig oft wiederholt werden. Ist für einen der beiden Partnern aus triftigen Gründen, etwa seines hohen Alters, eine Ausschlussvereinbarung nur für drei Jahre unzumutbar, kann sie auch für längere Zeit oder sogar unbefristet getroffen werden.

Sind allerdings die Partner Ehegatten und dient die Wohnung zumindest einem der beiden einem dringenden Wohnbedürfnis, ist eine Teilungsklage während aufrechter Ehe überhaupt unzulässig. Ebenfalls unzulässig ist eine Teilungsklage, wenn die Wohnung einem minderjährigen Partner zu dringenden Wohnbedürfnissen dient, solange dieser minderjährig ist.

Tod eines der beiden Eigentümerpartner
Bei Tod eines der beiden Eigentümerpartner geht der halbe Anteil des Verstorbenen kraft Gesetzes unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners über. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn

  • der überlebende Partner auf den Anteil des Verstorbenen verzichtet
  • der überlebende Partner mit den Erben eine Vereinbarung schließt, wonach der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt
  • aufgrund einer Vereinbarung zwischen den beiden Eigentümerpartnern der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.

Geht der Hälfteanteil des Verstorbenen auf den überlebenden Partner kraft Gesetzes über, muss der überlebende Partner der Verlassenschaft die Hälfte des Verkehrswertes der Eigentumswohnung als Übernahmspreis zahlen. Es kann jedoch ein anderer Betrag vereinbart werden, wenn kein Inventar errichtet werden muss und wenn dadurch nicht in Rechte von Gläubigern und Pflichtteilsberechtigten eingegriffen wird.

Allerdings muss der überlebende Partner keinen Übernahmspreis für die Hälfte der Wohnung und eines Kfz-Abstellplatzes zahlen, wenn

  • der überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter ist und
  • die Wohnung einem dringenden Wohnbedürfnis des überlebenden Partner dient undes keine anderen Pflichtteilsberechtigten gibt und
  • der Nachlass ohne Zahlung des Übernahmspreises nicht überschuldet ist
  • gibt es einen weiteren Pflichtteilsberechtigten, muss jedenfalls ein Viertel des Verkehrwertes des Objektes an die Verlassenschaft gezahlt werden

Ebenfalls kein Übernahmspreis gezahlt werden muss, wenn der verstorbene Partner in einem Testament oder einer Schenkung auf den Todesfall dem überlebenden Partner diese etwaigen Zahlungspflichten erlassen hat.

Die beiden Eigentümerpartner können aber auch bereits zu Lebzeiten beider eine Vereinbarung schließen, dass im Todesfall eines der beiden der Hälfteanteil des anderen nicht dem überlebenden Partner, sondern einer anderen begünstigten Person zukommt. Eine derartige Vereinbarung muss schriftlich vor einem Notar oder unter anwaltlicher Mitwirkung geschlossen werden. Diese begünstigte Person muss ihren Anspruch im Verlassenschaftsverfahren anmelden und muss die Hälfte des Verkehrswertes der Eigentumswohnung als Übernahmspreis an die Verlassenschaft zahlen.

Diese andere begünstige Person muss allerdings keinen Übernahmspreis für die Hälfte der Eigentumswohnung und eines Kfz-Abstellplatzes zahlen, wenn

  • die begünstige Person ein Pflichtteilsberechtigter ist und
    • die Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis dient und
    • es keine anderen Pflichtteilsberechtigten gibt und
    • der Nachlass ohne Zahlung des Übernahmspreises nicht überschuldet ist
    • gibt es einen weiteren Pflichtteilsberechtigten, muss jedenfalls ein Viertel des Verkehrwertes des Objektes an die Verlassenschaft gezahlt werden

Ebenfalls kein Übernahmspreis gezahlt werden muss, wenn der verstorbene Hälfteeigentümer in einem Testament oder einer Schenkung auf den Todesfall der begünstigten Person diese etwaigen Zahlungspflichten erlassen hat.

Eigentümerpartnerschaft bei Scheidung
Eine Eigentümerpartnerschaft bleibt auch bei Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe bestehen. Einigen sich die geschiedenen Partner nicht über die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft, kann jeder der beiden ein Begehren auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft stellen. Nach Ablauf eines Jahres nach der Scheidung kann einem solchen Begehren nicht mehr entgegenstehen, dass es zu „Unzeit“ oder zum „Nachteil“ erfolgt.

3. WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKT

Nutzfläche
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche des Wohnungseigentumsobjektes in m2 abzüglich der Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen der Wände. Nicht in die Nutzfläche einberechnet werden Treppen, offene Balkone, Terrassen sowie etwa Hausgärten oder Lagerplätze. Kellerräume und Dachbodenräume werden nur dann nicht in die Berechnung der Nutzfläche einbezogen, wenn sie nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.

Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt aufgrund des behördlich genehmigten Bauplanes. Ist das nicht möglich oder weicht der Bauplan um mehr als drei Prozent vom Naturmaß ab, wird die Nutzfläche nach dem Naturmaß errechnet.

Nutzwertfestsetzung - Parifizierung
Der Nutzwert ist eine Maßzahl und drückt das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjektes zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten derselben Liegenschaft aus. Er wird berechnet aus der Nutzfläche des Objektes und allfälliger Zu- und Abschläge für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften, das sind etwa die Lage innerhalb eines Stockwerkes oder eine bessere Grundrissgestaltung als andere Objekte des Hauses.

Ermittelt werden die Nutzwerte aufgrund eines Gutachtens eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder Immobilienwesen. Auf Antrag erfolgt eine davon abweichende Nutzwertfestsetzung durch das Gericht oder die Schlichtungsstelle insbesondere dann, wenn

  • das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt
  • das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht
  • sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes durch eine abweichende Bauführung um mehr als 3 % ändert
  • sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes nach Bauende durch Bauvorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert
  • sich die Nutzwerte durch Änderungen benachbarter Wohnungseigentumsobjekte ändern
  • sich die Nutzwerte durch Übertragung von Zubehörobjekten ändern

Eine Neufestsetzung der Nutzwerte kann aber auch ohne Gericht oder Schlichtungsstelle insofern erfolgen, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird und alle Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt und schriftlich zustimmen.

Miteigentumsanteile - Mindestanteil
Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes ist entscheidend dafür, wie hoch der Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentümers an der Liegenschaft sein muss. Dieser Miteigentumsanteil wird Mindestanteil genannt und ist zum Erwerb des Wohnungseigentums notwendig. Der Mindestanteil an der Liegenschaft ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden und darf nur im Fall einer Eigentümerpartnerschaft geteilt werden. Die Summe aller Mindestanteile muss gleich hoch sein wie die Summe aller Nutzwerte.

Erfolgt eine Neufestsetzung der Nutzwerte, kann das im Grundbuch durch einfache Berichtigung erfolgen, wenn es bei keinem der Miteigentumsanteilen zu einer Änderung von mehr als 10 % kommt. Eine derartige Berichtigung kann jeder von der Änderung betroffene Miteigentümer betragen, die Zustimmung der anderen Miteigentümer ist nicht erforderlich.

Ist allerdings noch gar kein Wohnungseigentum begründet oder kommt es bei einem der Miteigentümer zu einer Änderung von mehr als 10 % müssen die Miteigentümer Anteile übernehmen bzw. übertragen, sodass jedem Miteigentümer derjenige Mindestanteil zukommt, der seinem Objekt entspricht.

Ändert sich zwar bei mindestens einem Miteigentümer sein Anteil um mehr als 10 %, bei den anderen Miteigentümern aber unter 10 %, ist eine Kombination aus Berichtigung und Übertragung zulässig.

Wird für die übernommenen Miteigentumsanteile nicht ausdrücklich vereinbart, dass dies unentgeltlich erfolgt, muss dafür ein angemessenes Entgelt gezahlt werden. Die Kosten für die Übertragung muss derjenige Miteigentümer zahlen, dem ein Anteil übertragen wird.


Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt
Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an seinem Wohnungseigentumsobjekt und kann vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Genehmigungen auf seine Kosten Änderungen vornehmen.

Kann es dabei allerdings zur Schädigungen des Hauses oder zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kommen, sind derartige Änderungen nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt. Dasselbe gilt, wenn das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt wird oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen entstehen kann.

Werden für eine derartige Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft beansprucht, muss diese Änderung darüber hinaus entweder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen oder der Übung des Verkehrs entsprechen.

Wesentliche Änderungen, für die eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer notwendig ist, sind etwa der Einbau einer zweiten Eingangstür, die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung einer Terrasse auf einem Flachdach. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist  ebenfalls für eine Umwidmung notwendig, etwa die Umwidmung einer Wohnung in eine Arztpraxis oder die Umwidmung eines Verkaufsraumes in ein Restaurant.

Folgenden Änderungen (vorbehaltlich einer allfällig damit verbundenen Baugenehmigung) müssen die anderen Wohnungseigentümer jedoch immer zustimmen:

  • dem Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in der Wohnung
  • der Errichtung von Strom-, Gas-, Wasserleitungen
  • der Errichtung von Telefonleitungen
  • der Errichtung von Beheizungsanlagen und Ähnlichem
  • der Anbringung von Anlagen für Hörfunk- und Fernsehempfang und Multimediadienste, wenn ein Anschluss an bestehende Einrichtungen nicht möglich oder zumutbar ist.

Werden für derartige Änderungen auch Objekte der anderen Wohnungseigentümer beansprucht, muss der betroffene Eigentümer die Änderung nur zulassen, wenn sie keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung seines Objektes zur Folge hat und ihm bei Interessensabwägung auch zumutbar ist.

Notwendig ist die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers, ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft ist nicht ausreichend. Auch ein Verwalter ist nicht berechtigt, derartige Zustimmungen zu geben. Verweigern die Wohnungseigentümer allerdings ihre Zustimmung, kann diese eventuell durch eine Genehmigung des Gerichtes ersetzt werden.

Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer dürfen unwesentliche Veränderungen, wie etwa die Entfernung einer nichttragenden Innenwand oder der Einbau eines Ofens, vorgenommen werden.

Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers
Der Wohnungseigentümer muss auf seine Kosten sein Objekt und die damit verbundenen Einrichtungen warten und instand halten, so dass die anderen Eigentümer keinerlei Nachteil haben. Dazu gehören insbesondere Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Heizungs- und Sanitäranlagen.

Der Wohnungseigentümer muss ein Betreten und die Benützung seines Objektes zulassen, wenn dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Für vermögensrechtliche Nachteile muss der Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft angemessen entschädigt werden.

Allgemeine Teile der Liegenschaft und Benützungsregelung
Allgemeine Teile der Liegenschaft sind für die allgemeine Benützung vorgesehen, das sind etwa Stiegenhaus, Gang, Fassade, Aufzug oder Gemeinschaftsgarten. Liegt keine Benützungsregelung vor, haben alle Wohnungseigentümer das Recht, diese allgemeinen Teile der Liegenschaft gleichermaßen zu nutzen.

Alle  Wohnungseigentümer gemeinsam können jedoch über die Benützung der allgemeinen Teile der Liegenschaft eine schriftliche Benützungsregelung treffen. Notwendig ist die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers, ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist nicht ausreichend. Auch ein Verwalter ist nicht berechtigt, derartige Benützungsvereinbarungen zu treffen.

Darüber hinaus kann jeder einzelne Wohnungseigentümer eine gerichtliche Benützungsregelung oder aus wichtigen Gründen eine Abänderung der bestehenden Regelung beantragen. Eine Benützungsregelung kann auch ins Grundbuch eingetragen werden.

4. EIGENTUMERGEMEINSCHAFT UND VERWALTER

Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft wird aus allen Wohnungseigentümern gemeinsam gebildet und dient ausschließlich der Verwaltung der Liegenschaft. Sie ist eine juristische Person mit einem bestimmten, genau definierten Handlungsumfang. Sie kann in Verwaltungsangelegenheiten der Liegenschaft, und nur in diesen, Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und geklagt werden. Für sie betreffende Handlungen ist ein Vertreter notwendig.

Wurde ein Verwalter bestellt, vertritt dieser und nur dieser die Eigentümergemeinschaft. In Angelegenheiten zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft wird sie von der Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten. In einem von der Kollision betroffenen Geschäftsbereich vertritt die Eigentümergemeinschaft der Eigentümervertreter.

Wurde kein Verwalter bestellt, vertritt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Wurde ein vorläufiger Verwalter bestellt, dann dieser und nur dieser.

Bestellung eines Verwalters, Beendigung In der Regel bestellt die Eigentümergemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter, mit der ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Auf Antrag kann auch eine Bestellung über das Gericht erfolgen. Ein Verwaltervertrag kann auf unbestimmte Zeit oder beliebig befristet abgeschlossen werden. Wird er auf bestimmte Zeit abgeschlossen und darüber hinaus stillschweigend verlängert, gilt das als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.

Name und Anschrift des Verwalters müssen im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Nach Auflösung eines Verwaltungsvertrages ist die Löschung zu veranlassen.

Wurde ein Verwaltervertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann dieser sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31.12., gekündigt werden.

Ein Verwaltungsvertrag auf bestimmte, aber mehr als dreijährige Zeit, kann sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter erstmals nach Ablauf von drei Jahren mit dreimonatiger Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31.12., gekündigt werden.

Aus wichtigen Gründen kann ein Verwaltervertrag jederzeit von der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden. Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann er auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden.

Aufgaben des Verwalters
Der Verwalter muss die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer wahren und die Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer befolgen, außer diese sind gesetzeswidrig.

Der Verwalter führt die Verwaltung der Liegenschaft durch, das heißt die ordnungsgemäße Erhaltung und Betreuung der Liegenschaft. Er vertritt die Eigentümergemeinschaft unbeschränkt nach außen, dazu kann er auch einen Rechtsanwalt oder Notar bestellen. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist er allerdings ohne gesonderten Beschluss nur zu Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung berechtigt und verpflichtet, Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung darf er nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchführen.

Bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode, das ist in der Regel der 31.12. eines jeden Jahres, muss der Verwalter eine Vorausschau erstellen. Dies muss den Wohnungseigentümern sowohl durch schriftliche Übersendung als auch durch Hausanschlag zukommen.

Diese muss beinhalten

  • die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten
  • die in absehbarer Zeit geplanten Verbesserungsarbeiten
  • die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage
  • sonst vorhersehbare Aufwendungen, vor allem Bewirtschaftungskosten die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen

Will der Verwalter ein Rechtsgeschäft, etwa einen Auftrag, mit jemandem abschließen, zu dem er ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis hat, muss er die Wohnungseigentümer darüber informieren.

Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten, muss er mindestens drei Angebote einholen.

Ist ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen für die Aufwendungen für die Liegenschaft im Rückstand, muss der Verwalter diese einmahnen und allenfalls innerhalb von 6 Monaten ab Fälligkeit einklagen.

Alle Ein- und Auszahlungen, die die Eigentümergemeinschaft betreffen, müssen über ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto durchgeführt werden. Diese Konten müssen für jeden Wohnungseigentümer einsehbar sein. Die Führung eines gemeinsamen Kontos für mehrere Liegenschaften ist unzulässig.

Jeder Wohnungseigentümer, der dies verlangt, muss vom Verwalter über den Inhalt des Verwaltungsvertrages, insbesondere über das vereinbarte Honorar und den Leistungsumfang, informiert werden.

Erfolgte eine schriftliche Abstimmung, muss der Verwalter auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer Auskunft geben.

Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann die Eigentümergemeinschaft eine Reduzierung des Verwalterhonorars verlangen. Zusätzlich stehen allfällige Schadenersatzansprüche zu.


Eigentümervertreter
Einer der Wohnungseigentümer kann für höchstens zwei Jahre von der Eigentümergemeinschaft zum Eigentümervertreter bestellt werden, eine Wiederbestellung ist aber zulässig. Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft nur

  • gegenüber dem Verwalter, wenn der Verwalter die Angelegenheiten der Gemeinschaft wegen „widerstreitender eigener Interessen“ nicht wahrnehmen kann
  • gegenüber Dritten in dem von der Interessenskollision betroffenen Geschäftsbereich

Der Eigentümervertreter muss die Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer befolgen, außer diese sind gesetzeswidrig. Im Rahmen seiner Befugnisse darf er auch einen Rechtsanwalt oder Notar bestellen.

Name und Anschrift des Eigentümervertreters müssen im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Nach Ende der Bestellung muss dies wieder gelöscht werden.

Beschlüsse und Abstimmung der Eigentümergemeinschaft
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, an den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft teilzunehmen. Dieses Recht kann auch vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können entweder in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg gefasst werden. Damit ein Beschluss wirksam wird, ist jedoch immer Voraussetzung, dass die Wohnungseigentümer Gelegenheit hatten, sich über den Beschlussgegenstand zu äußern, auch wenn sie es tatsächlich nicht taten. An eine bereits abgegebene Erklärung sind die Wohnungseigentümer solange nicht gebunden, solange noch nicht alle die Gelegenheit hatten, sich zu äußern.

Die Stimmenmehrheit richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht nach der Anzahl der Personen. Für einen Mehrheitsbeschluss ist daher die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der grundbücherlichen Anteile an der Liegenschaft inne haben, notwendig. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichtes beantragen.

Die Wohnungseigentümer können ihr Stimmrecht entweder persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Hat der Vertreter keine schriftliche Vollmacht, die im übrigen höchstens drei Jahre alt sein darf, ist sein Handeln nur gültig, wenn es vom Wohnungseigentümer nachträglich innerhalb von 14 Tagen schriftlich genehmigt wird.

Ein Wohnungseigentümer hat kein Stimmrecht bei einer Abstimmung, bei der es um ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit mit ihm selbst oder mit jemandem, zu dem er ein familiäres oder wirtschaftliches Nahverhältnis hat, geht.

Alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft müssen an einer deutlich sichtbaren Stelle im Haus angeschlagen und jedem einzelnen Wohnungseigentümer schriftlich übermittelt werden. In dem übersendeten Beschluss muss darauf hingewiesen werden, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist der Zeitpunkt des Anschlages im Haus entscheidend ist. Ebenfalls angegeben werden muss der Tag des Anschlages und das sich daraus ergebende Ende der Anfechtungsfrist.

Grundsätzlich erfolgt die Übermittlung der Beschlüsse an die Wohnungseigentümer im Postweg an die Wohnungseigentumsadresse, jeder Wohnungseigentümer kann aber eine elektronische Übermittlung verlangen.

  • formeller Mängel Innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses über Angelegenheiten der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer diesen bei Gericht

    wegen
  • Gesetzwidrigkeit oder
  • Fehlens der erforderlichen Mehrheit

          anfechten.


Eigentümerversammlung
Eine Eigentümerversammlung muss alle zwei Jahre durch den Verwalter einberufen werden, und zwar auch dann, wenn es keine besonderen Besprechungspunkte gibt. Abweichende Zeiträume können vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Drittel der Anteile beschlossen werden. Der Tag und der Zeitpunkt der Eigentümerversammlung muss so gewählt werden, dass möglichst viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen können.

Zusätzlich dazu können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, jederzeit vom Verwalter die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Dies muss schriftlich und unter Angabe eines wichtigen Grundes erfolgen.

Mindestens zwei Wochen vor der Eigentümerversammlung muss jeder Wohnungseigentümer schriftlich über den Termin informiert und die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände bekanntgegeben werden. Die Information muss an einer deutlich sichtbaren Stelle im Haus angeschlagen werden und jedem einzelnen Wohnungseigentümer schriftlich übermittelt werden.

Über die Eigentümerversammlung muss der Verwalter ein Protokoll anfertigen, in dem zumindest die Teilnehmer, die Abstimmungsergebnisse und die gefassten Beschlüsse angeführt sind. Dieses Protokoll muss jedem Wohnungseigentümer schriftlich übermittelt und an einer deutlich sichtbaren Stelle im Haus angeschlagen werden. Ergab eine Abstimmung keine Mehrheit für oder gegen einen Vorschlag, muss der Verwalter diejenigen Wohnungseigentümer, die nicht bei der Eigentümerversammlung anwesend oder vertreten waren, gleichzeitig mit der Übersendung des Protokolls auffordern, sich dazu innerhalb einer bestimmten Frist zu äußern.

Gemeinschaftsordnung
Alle Wohnungseigentümer gemeinsam können eine Vereinbarung treffen

  • über die Einrichtung bestimmter Funktionen in der Eigentümerversammlung, etwa einer Hausvertrauensperson

   sowie

  • über die Willensbildung.

Eine derartige Vereinbarung muss schriftlich abgeschlossen werden und darf den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht widersprechen. Wohnungseigentümer, die eine derartige Funktion erhalten, können allerdings keine Vertretungsbefugnis übertragen bekommen. Die Eintragung einer derartigen Vereinbarung ins Grundbuch ist möglich.

5. VERWALTUNG DER LIEGENSCHAFT

Ordentliche Verwaltung
Über Angelegenheiten der Ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft entscheidet grundsätzlich die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Ist ein Verwalter bestellt, darf kein Miteigentümer eigenmächtig Verwaltungshandlungen vornehmen. Der Verwalter darf in allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheiden, er kann aber auch eine Beschlussfassung durch die Mehrheit der Eigentümer herbeiführen.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind vor allem:

  • die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, einschließlich baulicher

Veränderungen, die über den Erhaltungszweck des Hauses nicht hinausgehen sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt, das sind besonders

    • Erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
    • Erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Wohnungseigentumsobjekte, wenn es sich um die

Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, wie etwa Schäden an der Bausubstanz,
an Außenfenstern, Türen, Terrassen, Balkonen oder Durchfeuchtungsschäden sowie Schimmel

  • Erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden

Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle
Wohnungseigentümer für die gesamte Dauer auf die Benützung verzichten.

  • Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen

vorzunehmen sind

  • Energiesparende Maßnahmen
  • Die Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur

Verbrauchsermittlung

  • die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Festsetzung ihrer Höhe
  • die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, wenn eine Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung notwendig ist und in mehr als einjährigen Abständen zu wiederholen ist
  • die angemessene Versicherung der Liegenschaft
  • die Bestellung eines Verwalters und die Auflösung eines Verwaltervertrages
  • die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
  • die Erlassung und Änderung einer Hausordnung
  • die Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft an jemanden, der nicht Wohnungseigentümer ist,

wenn diese Teile abgesondert benützt werden können, sowie die Kündigung derartiger Mietverträge
Stehen Kfz-Abstellplätze nicht im Wohnungseigentum, können Mietverträge darüber mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Wohnungseigentümer diesen Abstellplatz benötigt. Besteht allerdings dieser Mietvertrag mit einem der Wohnungseigentümer, gilt das nur nach Interessensabwägung und nur dann, wenn er mehr als einen Abstellplatz gemietet hat.

Jeder Wohnungseigentümer muss sofort den Verwalter über Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie ernste Schäden des Hauses in seinem Wohnungseigentumsobjekt verständigen. Bei Gefahr in Verzug kann jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der anderen die notwendigen Abwehrmaßnahmen treffen.

Außerordentliche Verwaltung
Alle Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung genannten hinausgehen, dürfen nur mit Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Anteilen) durchgeführt werden. Das gilt auch dann, wenn ein Verwalter bestellt wurde.

Unter derartige Veränderungen fallen etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen. Jeder der überstimmten Miteigentümer kann bezüglich derartiger Angelegenheiten innerhalb von drei Monaten bei Gericht einen Antrag auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses stellen. Wurde ein Wohnungseigentümer jedoch über die geplante Beschlussfassung gar nicht verständigt, beträgt diese Frist sechs Monate. Sie beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus.

Ein derartiger Mehrheitsbeschluss muss vom Gericht aufgehoben werden, wenn

  • der Antragsteller durch die Veränderung übermäßig beeinträchtigt werden würde oder
  • die Kosten für die Veränderung nicht aus der Rücklage bezahlt werden können, wobei schon absehbare

Erhaltungsarbeiten berücksichtigt werden müssen.
Nicht aufgehoben wird ein derartiger Mehrheitsbeschluss allerdings dann, wenn die Mehrheit entweder die gesamten Kosten oder den nicht gedeckten Kostenanteil übernimmt oder die Verbesserung eindeutig vorteilhaft für alle Wohnungseigentümer ist. Ebenfalls nicht aufgehoben wird der Beschluss dann, wenn nur der Antragsteller beeinträchtigt wird und das finanziell ausgeglichen werden kann. Das Gericht setzt einen Entschädigungsbetrag fest.

Alle anderen Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung, die nicht Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft betreffen, müssen einstimmig beschlossen werden. In den meisten Fällen kann eine allfällige fehlende Zustimmung der Minderheit durch Entscheidung des Gerichtes ersetzt werden.

Rechte jedes einzelnen Wohnungseigentümers
Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann bei Gericht eine Entscheidung beantragen, dass

  • ordnungsgemäße Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teile der Liegenschaft innerhalb angemessener Frist durchgeführt werden
  • eine angemessene Rücklage gebildet wird oder die bestehende Rücklage erhöht oder gesenkt wird
  • ihm Ratenzahlung bezüglich der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten gewährt wird
  • eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird
  • dem Verwalter die Erfüllung seiner Aufgaben aufgetragen wird
  • ein Verwaltervertrag wegen grober Pflichtverletzung durch den Verwalter aufgelöst wird
  • ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter bestellt wird
  • Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder die ihm unzumutbar sind
  • die Unwirksamkeit von Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung festgestellt wird
  • ein Mietvertrag über einen Kfz-Abstellplatz, den er selbst benötigt, gekündigt wird


Kosten und ihre Aufteilung auf die Wohnungseigentümer
Sämtliche Kosten für die Liegenschaft sowie die Beiträge zur Rücklage tragen alle Miteigentümer entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Es kann allerdings durch (gemeinsame) Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart werden, dies muss immer schriftlich erfolgen. Eine Änderung des Aufteilungsschlüssels durch den Verwalter ist nicht zulässig.

Sind jedoch einzelne Kosten vom Verbrauch abhängig und kann der jeweilige Anteil der einzelnen Wohnungseigentümer mit vernünftigem finanziellem Aufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden, kann eine Kostentragung nach Verbrauchsanteilen festgelegt werden. Für diesen Beschluss ist die Mehrheit von zwei Drittel der Wohnungseigentümer nach Anteilen notwendig.

Können bei Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den Benützern zugerechnet werden, kann festgelegt werden, dass diese Energiekosten pauschal, etwa durch einen Münzautomaten, eingehoben werden. Für diesen Beschluss ist die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Anteilen notwendig.

Auf Antrag eines Wohnungseigentümers kann der Aufteilungsschlüssel vom Gericht neu festgesetzt werden. Dies ist dann möglich, wenn entweder die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind (beispielsweise bei einem Aufzug) oder wenn sich die Nutzungsmöglichkeiten seit der Vereinbarung eines Aufteilungsschlüssels wesentlich geändert haben.

Ebenfalls auf Antrag eines Wohnungseigentümers kann vom Gericht eine abweichende Abrechnungseinheit festgelegt werden, womit die Aufteilung einer Liegenschaft in mehrere Abrechnungseinheiten gemeint ist. Das ist dann möglich, wenn auf der Liegenschaft entweder mehr als 50 Wohnungseigentumsobjekte sind oder wenn eine gesondert abzurechnende Anlage vorhanden ist. Das ist etwa bei Waschküchen oder Personenaufzügen der Fall. Ebenfalls festgelegt werden können für diesen Bereich abweichende Abstimmungserfordernisse.

Abweichende Aufteilungsschlüssel, abweichende Abrechnungseinheiten und abweichende Abstimmungseinheiten können im Grundbuch ersichtlich gemacht werden.

Gibt es keine anderslautende Vereinbarung, müssen die Vorauszahlungen für die Kosten für die Liegenschaft, insbesondere Betriebskostenakonti und Rücklagenbeiträge, am Fünften eines jeden Kalendermonates bezahlt werden. 

Rücklage
Für künftige Aufwendungen muss zwingend eine Rücklage gebildet werden. Der Betrag wird entsprechend der voraussichtlichen Entwicklung festgesetzt, jeder Wohnungseigentümer muss seinen Beitrag entsprechend seiner Anteile bezahlen. Gibt es keine anderslautenden Vereinbarungen, müssen die Rücklagenbeiträge am Fünften eines jeden Kalendermonats gezahlt werden.

Die Rücklage muss auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem Anderkonto zinsbringend angelegt werden. Wird ein Verwaltungsvertrag beendet, muss der bisherige Verwalter sofort eine Abrechnung der Rücklage erstellen und den Überschuss an den neuen Verwalter überweisen.

Verteilung von Einnahmen
Einnahmen aus einem Wohnungseigentumsobjekt gehören dem Wohnungseigentümer alleine.

Einnahmen aus den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehören allen Wohnungseigentümern dem Verhältnis ihrer Anteile entsprechend. Wurde allerdings ein abweichender Aufteilungsschlüssel für die Kosten der Errichtung allgemeiner Teile vereinbart, kann dieser Aufteilungsschlüssel auch für die Aufteilung der Erträgnisse aus diesen allgemeinen Teilen einvernehmlich von allen Wohnungseigentümer festgelegt werden.

Abrechnung
Die Abrechnungsperiode ist grundsätzlich das Kalenderjahr. Eine davon abweichende Abrechnungsperiode kann entweder durch einstimmige schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder aus wichtigen Gründen durch das Gericht festgelegt werden. Dazu ist der Antrag eines Wohnungseigentümers erforderlich. Eine abweichende Abrechnungsperiode kann im Grundbuch ersichtlich gemacht werden.

Innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode, daher in der Regel bis 30.6.,  muss jedem Wohnungseigentümer eine Abrechnung schriftlich übermittelt werden, ein Anschlag im Haus ist nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümer können in die Belege einsehen und auf ihre Kosten Kopien anfertigen lassen.

Die Grundsätze einer ordentlichen Abrechnung sind:

  • Die Gebarung des Verwalters muss aufgrund der Abrechnung auf ihre Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit überprüft werden können
  • Einnahmen und Ausgaben müssen detailliert aufgelistet sein
  • Bei jedem einzelnen Rechtsgeschäft müssen Vertragspartner und Leistung klar erkennbar sein
  • Belege müssen nummeriert werden
  • Abkürzungen müssen erklärt werden

Kommt der Verwalter der Verpflichtung zur Abrechnung nicht nach, in dem er

  • die Abrechnung nicht gehörig legt
  • die Einsicht in die Belege verweigert
  • die geforderten Kopien trotz Kostenersatz nicht anfertigt,

kann jeder Wohnungseigentümer bei Gericht einen diesbezüglichen Antrag stellen. Das Gericht trägt dem Verwalter die ordnungsgemäße Durchführung auf, eine Geldstrafe bis zu 6.000,-- Euro wird vom Gesetz angedroht. Diese Geldstrafe wird auch verhängt, wenn der Verwalter dem gerichtlichen Auftrag ungerechtfertigterweise nicht entspricht, sie kann auch wiederholt verhängt werden. Ist die Abrechnung lediglich inhaltlich unrichtig, stellt das Gericht die Unrichtigkeit fest und setzt den sich aus der Richtigstellung ergebenen Überschuss- oder Fehlbetrag fest.

Ergibt sich aus der Abrechnung für einen Wohnungseigentümer ein Überschuss, wird dieser Betrag auf seine künftigen Vorauszahlungen gutgeschrieben. Ergibt sich eine Nachzahlung, muss diese innerhalb von zwei Monaten ab Rechnungslegung bezahlt werden. Anderslautende Vereinbarungen oder Beschlüsse sind möglich.

Darüber hinaus muss der Verwalter den Wohnungseigentümern spätestens bis 30.6. eine ordentliche und richtige Abrechnung über die Heizkosten und Warmwasserkosten nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz erstellen.

6. GRUNDBUCH

Allgemeines über das Grundbuch
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch, der Urkundensammlung und den Hilfseinrichtungen. Es wird immer von demjenigen Bezirksgericht geführt, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet.

Für jede Katastralgemeinde wird ein eigenes Hauptbuch geführt, alle Eintragungen erfolgen nach Liegenschaften und nicht nach Personen. Das Hauptbuch besteht aus Grundbuchseinlagen, wobei jede Grundbuchseinlage eine bestimmte Einlagezahl (EZ) hat. Jede Grundbuchseinlage wiederum enthält den jeweiligen Grundbuchskörper, der aus einem oder mehreren Grundstücken bestehen kann. Jedes Grundstück hat eine Grundstücksnummer.

Bestandteile des Grundbuches
Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei Blättern:

A-Blatt
Das A-Blatt ist das Gutsbestandsblatt. Es enthält den Namen der Katastralgemeinde, die Einlagezahl und die nähere Bezeichnung der Liegenschaft, also meist die Adresse. Im A1-Blatt werden die einzelnen Grundstücke, meist ihre Flächen sowie ihre Benützungsart eingetragen. Im A2-Blatt sind alle Rechte, wie Servitute sowie öffentlich rechtliche Beschränkungen eingetragen.

B-Blatt
Im B-Blatt werden alle Eigentümer mit Adressen und ihre Miteigentumsanteile eingetragen. Weiters eingetragen sind alle etwaigen Beschränkungen, die diese Personen betreffen, wie Minderjährigkeit, aber auch allfällige einzelne Miteigentümer betreffende Belastungs- und Veräußerungsverbote.
 
C-Blatt
Im C-Blatt sind alle Lasten, die die Liegenschaft betreffen, eingetragen. Das sind etwa Vorkaufsrechte, aber vor allem Hypotheken.

Alle Urkunden, die Grundlage für eine Eintragung ins Grundbuch waren, sind in der Urkundensammlung aufbewahrt.

Die Hilfseinrichtungen des Grundbuches sind die Grundbuchsmappe, das ist ein Abdruck des Katasterplanes, sowie das Eigentümerverzeichnis und das Grundstücksverzeichnis.

Arten der Grundbuchseintragung
Ist bereits ein Grundbuchsgesuch eingebracht, aber noch keine Eintragung erfolgt, findet sich an der entsprechenden Stelle der Vermerk „Plombe“.
   
Mit einer Einverleibung erfolgt der unbedingte Erwerb, die Übertragung oder Beschränkung von Rechten. Die Zustimmung zum Eigentumserwerb und dessen Eintragung erfolgt durch die sogenannte Aufsandungserklärung des bisherigen Eigentümers.

Wird ein Recht nur bedingt erworben, d.h. erst dann, wenn eine bestimmte Bedingung erfüllt ist, erfolgt eine Vormerkung.

Die Eintragung rechtlich erheblicher Verhältnisse erfolgt durch die Anmerkung. Derjenige, der die Originalurkunde des Beschlusses über die Anmerkung in Händen hält, kann ein Jahr lang sein Recht in das Grundbuch eintragen lassen.

Prinzipien des Grundbuches
Das Antragsprinzip besagt, dass Eintragungen ins Grundbuch in der Regel nur auf Antrag erfolgen.

Durch den Eintragungsgrundsatz wird ausgedrückt, dass Rechte an unbeweglichen Sachen nur durch eine Eintragung ins Grundbuch begründet werden können. Eine Ausnahme davon bildet etwa die Einantwortung im Erbfall, da bereits dadurch Eigentum erworben wird.

Das Publizitätsprinzip besagt, dass jedermann in das Grundbuch einsehen und Abschriften verlangen kann. Jedermann kann darauf vertrauen, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind.

Mit dem Rangprinzip wird festgelegt, dass Grundbuchseintragungen immer in der Reihenfolge ihres Einlangens bei Gericht erfolgen. Auch Ansprüche, zu deren Besicherung eine Hypothek eingetragen wurde, werden streng der Reihe ihre Eintragung nach befriedigt. Ausgenommen davon ist das Vorzugspfandrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Forderungen gegen einzelne Miteigentümer, die beispielsweise ihren Verbindlichkeiten in Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaft nicht nachgekommen sind.

Das Spezialitätsprinzip besagt, dass Belastungen grundsätzlich mit einem ganz bestimmten Betrag eingetragen werden müssen. Eine Ausnahme davon sind die Höchstbetragshypotheken, bei denen der durch eine Eintragung abgesicherte Betrag bis zur vollen Höhe ausgeschöpft werden kann.

Mit dem Legalitätsprinzip wird ausgedrückt, dass Eintragungen ins Grundbuch immer nur auf Grund der vorgelegten Urkunden erfolgen dürfen. Eine inhaltliche Überprüfung darf nicht stattfinden.

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